ז.י.פ חברה לבנייה ושיפוצים בע"מ
התקשרו עכשיו: 052-2509414,03-9360005

תמ"א 38

דף הבית > תמ"א 38

החברה עוסקת בשיפוצים,תוספות וחיזוקי מבנים ע"פ תמא 38.

לחברה היכולת לעבוד מול דיירי הבניין הן כחברה מבצעת
והן כחברה יזמית הלוקחת על עצמה את ביצוע השיפוצים בבניין
תמורת אחוזי בנייה.

לקבלת הצעות מחיר עבור עבודות במסגרת תמא 38
נא ליצור קשר עם המשרד או באמצעות מייל.

לקבלת הצעת מחיר לחץ כאן


תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) נועדה לאפשר חיזוק מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידת אדמה. התוכנית מאפשרת לקבל היתרי בנייה לחיזוק מבנים וגם לתוספות בנייה, תוך קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים, כדי ליצור תמריץ לחיזוק.

רקע לתמ"א 38

התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת"י 413, נכנס לתוקף בשנת 1975. לפי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות תקן זה. עלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית. מטרתה של תמ"א 38 היא לאפשר קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת, ובכך לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם. התמריץ העיקרי לבעלי הבתים הנובע מהתוכנית הוא הענקת זכויות בנייה (לצורך מימון החיזוק). באזורים שבהם ערך הקרקע גבוה יצרה תמ"א 38 גל של יוזמות, כך שבעלי דירות ובתים מקבלים הצעות רבות לחיזוק מבנים במסגרת תומ"א 38. עם זאת, עד לינואר 2008 חוזקו רק מבנים בודדים במסגרת תמ"א 38; זאת, בין היתר, עקב קשיים ביישום תמ"א 38, בעיקר בשלושת המישורים הבאים:

    1. התמריץ הכלכלי שמעניקה תמ"א 38 לא תמיד מספיק כדי לממן את החיזוק. זאת כיוון ש תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה בפריסה כלל-ארצית, מתוך כוונה לשלב בין התמריץ (כלומר הענקת זכויות הבנייה לבעלי הבתים), לבין השאיפה להימנע מפגיעה ברקמות עירוניות בנויות. כיוון שכך זכויות הבנייה ניתנו למעשה במשורה. הענקת הזכויות ברמה של תמ"א, בהיקף גדול יותר, ללא ביצוע בחינה מקומית של נושאים שונים כגון מצב התשתיות, מבני ציבור, חניה, צפיפות אוכלוסין וכדומה, עלולה לגרום לבעיות אורבניות חמורות. בהתבסס על תפיסה זו, מאפשרת תוכנית המתאר (סעיף 23) הכנת תכניות מפורטות לחיזוק מבנים ליישוב או לחלק ממנו כדי להתאים את הוראות התוכנית לתנאים הייחודיים של היישוב.
    2. הליכי הרישוי בהתאם לדרישות התוכנית ארוכים יחסית. זאת כיוון שנדרשת בחינה של הוועדה המקומית כדי לוודא שתוספות הבנייה מתאימות לתנאים המקומיים וכדי לוודא שפתרון החיזוק שהוצע אכן מבטיח את עמידותו בדרישות התקן.
    3. הקושי במתן ביטחונות לבנק כתנאי למימון פרויקט. מאחר שמדובר בזכויות בנייה ולא בזכויות על הקרקע עצמה, מתקשים היזמים לתת ביטחונות אחרים לשעבוד. הפתרון שנמצא לבעיה זו ואשר מיושם כיום בחלק מהמקרים, קובע יצירת יחידת רישום חדשה בדרך של תיקון צו בית משותף, שלאחריו תיווצר תת-חלקה חדשה, אשר יכולה לשמש כבטוחה לטובת הבנק.

 

זכאות

זכאים לתוספת זכויות בנייה מכוח התמ"א בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1 בינואר 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413. לגבי מבנים שההיתר לבנייתם ניתן אחרי תאריך זה, אם נקבע על ידי מהנדס שלא נבנו על פי ת"י 413, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביהם, חלות הוראות התמ"א ללא תוספת זכויות בנייה. התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.

תמ"א 38 חלה גם על מבני מגורים וגם על מבנים לשימושים אחרים.

קבלת זכויות בנייה מכוח התוכנית כפופה שיקול דעת של ועדה מקומית לתכנון ולבנייה, על מנת למנוע פגיעה ברווחת התושבים או בחזות העיר.

אפשרויות הבנייה במסגרת התמ"א

לגבי המבנים הזכאים לזכויות הבנייה מכוח התמ"א, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:

      • תמ"א 38 -חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה.
      • תמ"א 38-חיזוק המבנה ותוספת יחידות דיור חדשות (בהיקף שעד הקומה הטיפוסית), בקומה מפולשת (קומת עמודים), על גג הבניין או באגף חדש, לפי מאפייני המגרש והבניין.
      • תמ"א 38-חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה); התוספת חייבת לכלול ממ"ד (12 מ"ר ברוטו ו- 9 מ"ר נטו).
      • תמ"א 38-חיזוק המבנה והוספת מרפסת (עד 13 מ"ר ברוטו לכל דירה).

בבניינים שאינם בנייני מגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או תוספת אגף.

חקיקה משלימה לתמ"א 38

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008

לפיו נקבעו הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לקבלת החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש משותף ועבודות אחרות הנלוות להן שיש בהן כדי להשביח את הרכוש המשותף, והכל בתנאים כפי שמפורט בחוק.תמ"א 38.

חיזוק בתים משותפים במסגרת תמ"א 38

האחריות לחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38 הינה של בעלי הדירות. באופן עקרוני, יכולים בעלי דירות בבתים משותפים לממן את חיזוק הבניין מכספם. תמ"א 38 מציעה, כאמור, פתרון למימון החיזוק. יש להניח שמרבית הבתים שבהם ייבנו דירות חדשות במסגרת תמ"א 38 יחוזקו על ידי התקשרות הדיירים עם יזם חיצוני. יזם זה יכול להיות אחראי על הצדדים החוקיים והסטטוטוריים, כמו קבלת הסכמת הדיירים לביצוע תמ"א 38, הכנת בקשה להיתר בנייה במסגרת התמ"א, קבלת היתר בנייה מאת הוועדות המקומית לתכנון ובנייה. הוא יכול להיות אחראי גם על הבנייה בפועל ולממן אותה. בתמורה לכך, הוא מקבל מהבעלי הדירות את זכויות הבניה שנוספו מכוח התמ"א 38.


היתרון המרכזי של התקשרות בתמ"א 38 עם יזם כזה הוא מימוני: בעלי הדירות אינם צריכים לשלם מכספם על הבנייה

זיפ חברה לבניה ושיפוצים בעלת ניסיון בעבודה מול דיירים ובביצוע תוספות בנייה בבניינים מאוכלסים ומלווה מס פרויקטים בתמ"א 38 .

תמ"א 38 בניין לפני חיזוק ושיפוץ יבנה 13 כ"ס

תמ"א 38
בניין לפני חיזוק ושיפוץ
יבנה 13 כ"ס
 
לתמונות נוספות לחץ כאן

שם (חובה)

דואר אלקטרוני (חובה)

נושא

תוכן ההודעה